12 perkara yang perlu disemak sebelum bina rumah sendiri
Menurut Ir Haji Zainuddin bin Haji Omar yang memiliki 40 tahun pengalaman binaan bangunan, beliau ada kongsikan tips untuk bina rumah dengan bajet yang lebih rendah dari harga pemaju perumahan.
1. Jumlah keluasan tanah yang diperlukan. Untuk keselesaan, pastikan saiz minimum tanah ialah 4,000 kaki persegi (KPS) atau 50’ x 80’. Lebih besar tanah, lebih tinggi kos selenggaranya.
2. Keluasan rumah yang selesa. Bagi keluarga sederhana, 4 bilik tidur dan 3 bilik air pasti sudah cukup. Ruang seluas 1,500 – 3,000 kps sudah cukup selesa.
3. Bajet. Ini semua bergantung pada faktor kewangan masing-masing. Dari segi harga binaan, ia bermula dengan RM150 kps – RM180 kps. Andai rumah bersaiz 2,000 kps, kos pembinaannya adalah RM360,000 (berdasarkan kiraan RM180 kps).
Ada tukang rumah atau kontraktor yang menawarkan kos RM100 kps tetapi ia bakal mengusutkan fikiran anda. Terdapat caj sehingga RM250 kps jika kemasan yang mahal menjadi pilihan hati.
Kos pembinaan ini meningkat dari 25% – 50% selepas (Perintah Kawalan dan Pergerakan (PKP).
4. Bajet yang tersembunyi. Di antara kos yang tak kelihatan ialah kos lantik juru perunding (arkitek, jurutera, pelukis pelan dan lain-lain), kos hantar pelan kepada Majlis Perbandaran, kos sambungan elektrik dan air.
5. Bajet terlepas pandang. Kos pagar, kos pembetungan, kos cerucuk, kos serangga perosak, kos lanskap, kabinet (perabot, penyaman udara dan langsir), kos perkakas elektrik, kos perparitan, kos perpaipan dan kos bangsal kereta.
6. Pemilihan arkitek. Untuk mendapatkan kos yang lebih rendah, ramai pemilik rumah tidak mahu melantik arkitek menyebabkan rumah siap tetapi pahat masih berbunyi.
Arkitek ini sudah terlatih dengan kemahiran merekabentuk rumah idaman. Andai anda mahu membina rumah ringkas bentuk 4 segi, cukup sekadar mengupah pelukis pelan.
7. Kos juruperunding. Biasanya kos ini bermula dari 3% – 8% dari harga rumah. Harga caj pelukis pelan pula bermula dengan RM3,000 – RM6,000 bergantung pada kebijaksanaan anda untuk rundingan harga.
8. Pemilihan kontraktor. Ini aspek yang getir kerana ada ramai kontraktor yang mengakui bahawa mereka berpengalaman membina rumah. Sebaik-baiknya anda lihat ketelitian pada kualiti pembinaan yang mereka hasilkan.
Ada sebahagian kontraktor yang menyediakan perkhidmatan semua dalam satu, bermula dari melukis pelan, permohonan ke Majlis, pembinaan, permohonan utiliti sehingga rumah disiapkan dan mendapat sijil layak menduduki (certificate of completion and compliance – CCC).
Carilah kontraktor yang dicadangkan oleh rakan-rakan anda yang pernah berurusan dengan mereka.
9. Surat perjanjian dengan kontraktor. Semua terma yang telah dipersetujui mestilah direkod secara bertulis dalam surat perjanjian yang lengkap beserta saksi. Segala pembayaran hendaklah dilunaskan mengikut jadual kerja.
Sebagai contoh :
- Siap bersihkan tapak RM2,000
- Siap cerucuk RM3,000
- Siap ground beam RM3,000
- Siap column RM3,000
- Siap roof beam RM3,000
- Siap trusses dan roofing RM10,000
- Siap kerja bata RM5,000
- Siap kerja paip dan pendawaian RM5,000
- Siap plastering RM3,000
- Siap flooring RM3,000
- Siap tiling RM5,000
- Siap mengecat RM3,000
- Siap kerja pasang pintu dan kerja tingkap RM10,000
- Siap kerja fittings RM3,000
- Siap kerja pagar RM15,000
- Siap tangki najis RM3,000
- Siap pembersihan, testing & commissioning and handover – pembayaran akhir.
Pegang RM1,000 (minima) sebagai bayaran akhir selama 6 – 12 bulan untuk membaiki kerosakan oleh kontraktor (defect liability period) dengan persetujuan kontraktor.
Akan ada sesi bertegang urat di antara pemilik rumah dan kontraktor jika schedule payment tidak dipersetujui dahulu. Dalam kontrak dengan kerajaan, ada bon atau jaminan bank yang diberikan sehingga defect liability period tamat.
Untuk projek bina banglo, tidak ada kontraktor yang bersetuju pembayaran akhir mereka ditahan sehingga setahun. Oleh itu, disarankan untuk menyimpan sebanyak RM1,000 (minimum) sebagai bon.
Perkara ini perlu dibincangkan dengan kontraktor berkaitan dengan kerja-kerja defect selepas penyerahan kunci.
10. Contoh pengiraan bajet rumah.
Luas tanah 50′ x 80′ = 4,000 kps
Luas rumah 30′ x 50′ = 1,500 kps
Kos rumah 1,500 kps x RM170 = RM255,000
Kos pagar RM100 x 260′ = RM26,000
Kos perabot & fittings 10% x RM255,000 = RM25,500
Yuran arkitek/jurutera dan Majlis 8% x RM255,000 = RM20,400
Jumlah = RM326,900
11. Faktor pembinaan rumah untuk orang pencen.
Bagi orang pencen, umur mereka bukannya muda lagi. Oleh itu, beberapa perkara perlu dipertimbangkan sesuai dengan faktor usia.
- Bina bilik utama di tingkat bawah.
- Bina bilik air yang boleh memuatkan semasa mandi jenazah.
- Pasang tiles anti skid/anti gelincir.
- Gunakan tiles berwarna cerah berbanding warna gelap.
- Pasang pemegang besing (handrail) dalam bilik air dan tandas.
- Guna pemulas pintu, bukan tombol.
- Pasang pendawaian CCTV, penggera keselamatan dan penggera api dan letak kawalan dalam bilik utama dan boleh diakses dengan telefon pintar dan internet.
- Pastikan jarak dapur berdekatan dengan bilik utama.
- Pasang kelengkapan paip dan aksesori berjenama seperti Doe supaya tahan lebih lama.
- Gunakan jenama seperti John Suisse untuk tandas dan sinki kerana ia tak mudah rosak. Elakkan dari menggunakan jenama yang pelik kerana ia menyukarkan untuk mencari alat ganti.
- Pasang kipas siling berjenama seperti KDK atau National.
- Gunakan jenama Schneider Electric atau MK untuk suis dan soket elektrik.
- Pasang lambu jenis LED dan bal LED berjenama Philips atau Osram.
- Kurangkan floor recess kerana ia akan menyukarkan pergerakan kerusi roda.
- Pasang spotlight di bahagia 4 bucu dinding luar dan suis di bilik utama.
- Saiz bilik utama yang sesuai ialah 16′ x 14′.
- Sebaik-baiknya elakkan penggunaan tangga untuk masuk ke rumah.
- Berhati-hati dengan kontraktor yang memasang pagar BRC jenis hot dip galvanised anti-climb kerana harganya 2 kali ganda dari pagar biasa.
- Pasang lampu solar untuk lebih penjimatan.
- Sebaik-baiknya pasang pagar automatik tanpa rail kerana ia melibatkan penyelenggaraan yang tinggi.
- Sediakan sekurang-kurangnya 15 poin plug di dapur dan pasang exhaust fan dan kitchen hood.
- Rumah berbentuk squarish lebih rendah kos dan mudah diselenggara berbanding rumah yang berkelok-kelok.
12. Tip-tip pembinaan tambahan. Di antara perkara yang anda boleh lakukan semasa pembinaan rumah sendiri ialah seperti :
- Upah kontraktor untuk bina rumah anda, tetapi bahan binaan anda beli dan hantar sendiri. Anda boleh jimat 10% – 20% tetapi cara ini amat meletihkan.
- Sediakan rangkaian paip PVC yang sudah ditebuk dan ditanam di sekeliling tiang foundation supaya bahan kimia anti anai-anai dapat dipam selepas rumah siap setiap tahun.
- Anda perlu sembur bahan kimia tersebut di kawasan foundation di atas batu hardcore sebelum memulakan kerja flooring. Kos membeli bahan kimia ini tidaklah terlalu tinggi tetapi sering diabaikan semasa rumah dibina.
- Rekabentuk rumah perlu ada aliran udara bebas untuk natural ventilation dan cukup shading dari matahari. Jika ada bajet, pasang pam air dan solar heater semasa rumah dibina.
- Bilik utama hendaklah menerima sinaran matahari pagi, bukan sinaran petang.
- Ketinggian lantai ke siling mestilah 10 kaki (minimum).
- Letakkan plug point elektrik di setiap bilik dan ruang.
- Sekiranya ada bajet, sediakan kabel CCTV dan penggera rumah dalam dinding.
- Pastikan semua pendawaian elektrik disimpan dalam conduit PVC di atas siling.
- Mohon bekalan elektrik 3 phase untuk mengelakkan masalah seperti penggunaan pendingin hawa yang banyak.
- Sediakan saluran dan plug point pendingin hawa di dinding untuk pemasangan di kemudian hari.
- Pastikan tangki air di rumah sekurang-kurangnya 400 gelen atau lebih.
- Pasang clay tiles kerana ia boleh menghindar panas matahari berbanding concrete tiles.
- Atap metal decking perlu ada penebat haba.
- Pastikan kontraktor faham bancuhan konkrit 1:2:4 gred 20 (1 simen, 2 pasir dan 4 batu kerikil). Gunakan konkrit gred 30 untuk hasil yang lebih baik.
- Gunakan besi bunga berbanding besi biasa.
- Batu bata merah lebih sejuk berbanding bata simen.
- Pasang tiles kecil homogeneous pada lantai dapur, bilik air dan tandas supaya tidak licin.
- Pasang lintel beam dan stiffener column pada setiap 12′ x 12′ dinding.
- Pasang perangkap drain floor di dapur untuk memudahkan proses pembersihan.
- Sapu cat weathershield acrylic pada dinding luar.
- Guna simen biasa untuk buat border tiles, simen putih akan berbelak warnanya di kemudian hari.
- Jalankan ponding test dan flow test di setiap tandas sebelum tiling supaya air tak bertakung.
- Uji tekanan air dalaman sebelum dinding dilepa untuk mengelakkan kebocoran.
Ikhwan Fahmi
Project Manager
KBRA Bina
017-3452175